Pourquoi faire une mise en conformité d’assainissement avant la vente de son bien immobilier

Vous êtes propriétaire immobilier et projetez de mettre votre maison ou logement en vente ? Vous devez être informé des exigences de votre commune liées à la vente d’un bien immobilier. En effet, la loi en France impose une installation d’assainissement non collectif dans la mesure où votre maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées. Vous l’avez donc compris. Pour des raisons légales, vous devez procéder à la mise en conformité d'assainissement de votre bien immobilier avant sa mise en vente.

Qu’entend-on par mise en conformité d’assainissement d’un bien immobilier ?

La mise en conformité d’assainissement correspond à la mise aux normes du système d'assainissement, de collecte et traitement des eaux (eaux pluviales et eaux usées) de votre logement et d'une microstation d'épuration. Votre maison ou logement doit donc pouvoir répondre à toutes ces exigences d’assainissement.

En pratique, ceci s'applique aux maisons individuelles équipées d’une fosse septique, d’une fosse toutes-eaux, d’un système alternatif à filtre planté ou compact et d'une microstation d’épuration.

Si votre maison n’est pas reliée au réseau public d’assainissement, la nécessité de réaliser un contrôle s'accroît avant toute vente. Ce contrôle vous donnera l’assurance sur la conformité de vos installations d’assainissement : c’est le diagnostic assainissement. Il consiste à évaluer le dispositif et à vérifier qu’il correspond bien évidemment aux normes en vigueur. Puisque votre maison dispose d’un assainissement individuel, vous devez annexer ce diagnostic à la promesse de vente (Dossier de Diagnostic Technique) de votre bien immobilier.

L’ANC, (Assainissement Non Collectif) à la différence des autres diagnostics, est réalisé par un service public : le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). Ce service est né de la loi sur l’eau de 1992. Il est géré par la commune et s’assure du contrôle de la conformité des installations d'assainissement non collectif.

Quelle est l’importance de la mise en conformité d’assainissement de sa maison ou de son logement avant une vente ?

Le diagnostic assainissement fait partie de la liste des certificats obligatoires pour la vente de maison avec système d'assainissement individuel. Il garantit le fonctionnement en l’état du système d’assainissement des eaux pluviales et usées avant toute cession de bien immobilier. 5 à 6 millions de logements en France entrent dans le champ d’action de l’ANC pour des installations soit mal entretenues soit défectueuses. Une estimation évalue à 600 000 les logements qui déversent directement les eaux usées dans la nature.

Pour l’environnement, c’est une triste nouvelle, car cela a des conséquences néfastes sur les nappes phréatiques et les cours d’eau. En cas de mise en vente, un contrôle s'impose, ceci dans le but de valider la conformité des systèmes ANC de votre maison. Le propriétaire qui déroge à cette règle s’expose à des poursuites judiciaires pour vices cachés. C’est une obligation mise en place depuis le 1^er janvier 2011. Elle vise à s’assurer de la bonne évacuation des eaux pluviales et usées, ceci sans aucun risque de pollution.

Sachez aussi que l’acquéreur se trouve en droit de faire valoir une plainte pour vices cachés. Du moins, la responsabilité du notaire et du vendeur est engagée en l’absence d’un diagnostic assainissement collectif. L’acquéreur comme mentionné précédemment est donc en droit de demander auprès d’un tribunal l’annulation de la vente et de réclamer des dommages et intérêts du propriétaire (art 1147 du Code civil).

Un risque d’emprisonnement de deux ans et une amende allant jusqu’à 300 000 € sont encourus par le notaire et l’ancien propriétaire du bien, surtout lorsque le service des fraudes de la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) intervient.

Diagnostic et mise en conformité d’assainissement : les informations importantes et son déroulement en cas de vente de bien immobilier

Après avoir défini et expliqué son importance, il convient également de préciser quand le réaliser et vous informer sur son déroulement. Un rapport de diagnostic d'assainissement du SPANC peut aboutir à l’obligation de réaliser des travaux pour procéder à la mise en conformité de son logement.

À quel moment intervient l'exécution du diagnostic d'assainissement de son bien immobilier ?

Comme indiqué plus haut, si votre bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public d'assainissement de la commune, le diagnostic intervient dès la mise en vente de celui-ci. Le compte rendu du diagnostic assainissement doit être annexé au Dossier de Diagnostic Technique qui comprend les certificats obligatoires. L’acquéreur doit posséder ce document au moment de la promesse de vente, et au plus tard avant, la signature de l’avant-contrat de vente.

Il est cependant recommandé de faire réaliser par le SPANC son diagnostic assainissement dès votre décision de mise en vente. Généralement, ce diagnostic s’étale sur plusieurs années avec deux avantages principaux :

-          l'exécution des travaux obligatoires, avant la vente du bien ;

-          la présentation d’un dossier de diagnostic technique complet dès la première visite aux acquéreurs éventuels.

Réalisation d’un diagnostic assainissement : service public ou professionnel indépendant ?

Le propriétaire qui décide de mettre son bien en vente se trouve par conséquent à l’initiative du diagnostic assainissement, ceci de la même manière que les autres diagnostics obligatoires. Dans ce contexte particulier, c’est un service public qui contrôle les systèmes ANC. C’est donc le SPANC qui est chargé d'effectuer le diagnostic d'assainissement. Chaque commune est ainsi reliée à un SPANC.

Pour le diagnostic d'assainissement de votre maison, vous devrez prendre attache avec le SPANC le plus proche. Entrez donc en contact avec votre commune, cette dernière vous mettra directement en relation avec le SPANC compétent.

Il existe néanmoins des professionnels ou entreprises spécialisées pour les travaux d’ANC. Dans ce cas, vous devez nécessairement faire appel à un professionnel en possession de son agrément, donc reconnu par le SPANC, au risque de s’exposer à de fortes représailles. La vérification est généralement possible sur le site internet du service public.

Tout savoir sur la réalisation du diagnostic assainissement d’un bien immobilier

Ce contrôle de conformité s'effectue sous la forme d’une vérification sur place. Cet audit portera évidemment sur le fonctionnement et l’entretien du système de collecte et d’épuration des eaux.

Ce contrôle s'effectue selon un canevas et un calendrier proprement défini. Elle dépend en partie du type de dispositif et de sa durée de vie. L’examen inclut donc un certain nombre d’éléments, notamment :

• l’identification et la description du dispositif ou du système d’assainissement ;
• la mesure de la hauteur de la boue ;
• la vérification du bon écoulement en sortie de filière par carottage ;
• le recensement de potentiels vices d’entretien et d’usure ;
• l’évaluation du respect des recommandations techniques de la dernière intervention sur le système d'assainissement ;
• l’évaluation des risques sanitaires ;
• correction du dimensionnement du système d'assainissement par rapport au bâtiment.

Un rapport est rendu au propriétaire à la fin de l’audit des installations. Officiellement, il est intitulé : « état de l’installation d'assainissement non collectif ». Il comprend les observations et recommandations adressées au propriétaire. C’est à l’issue de ce contrôle que le propriétaire saura quels sont les travaux obligatoires à réaliser pour mettre en conformité sa maison.

La durée de validité de ce document est de trois ans à compter de la date de réalisation de l’audit et couvrirait entièrement la période de vente. Ce document doit être encore valide au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente chez le notaire. Cet audit pourrait également aboutir sur des travaux obligatoires à réaliser.

Cette obligation de travaux n’incombe pas forcément au vendeur, et n’empêche pas l’aboutissement d’une vente. L’acquéreur peut prendre sur lui la responsabilité de procéder à la mise en conformité des installations d'assainissement. Il disposera alors d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

Diagnostic et mise en conformité d’installations de traitement d’eaux usées : Quels sont les prix ?

Le prix de l’audit est fixé par le SPANC, mais il varie d’une commune à une autre. Il est compris entre 70 et 150 € HT. Néanmoins, pour l’ensemble des communes le prix moyen se place légèrement au-dessus de 100 €.

Quant au prix des travaux de mise en conformité, il aura très vite fait de s’envoler. Vous pourriez en avoir pour 5 000 à 10 000 € pour un système flambant neuf. En gros, retenez que la réalisation des travaux obligatoires de mise en conformité pourrait vous prendre des milliers d’euros. Plus encore, le prix de vente de votre maison pourrait en prendre un sérieux coup.

Pour une vente en bonne et due forme, vous l’avez certainement compris, vous devez réaliser un diagnostic et bien sûr le présenter aux potentiels acquéreurs. Pour plus d’informations et questions complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter. Il vous suffit de remplir notre formulaire de contact et vous recevrez une réponse dans les plus brefs délais.